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四面楚歌的胶州楼市 能凭五大利好突出重围?

发布:2020-3-11 18:50:20  来源:转载
 

青大新校、胶东机场、地铁8号线、撤市划区……在平时买打折菜的大妈们,都能对胶州的四大利好倒背如流的年份里,胶州迎来了一位不同寻常的行政主官。市委常委、青岛市副市长主政胶州,可以强有力地统筹地铁、胶东机场等大项目的建设,胶州也势必会获得更多政策与配套上的倾斜。

GDP年增速10%以上,这是胶州想要的发展速度,房地产业也必将胶州起势的关键之年扮演重要角色。

但是,2019年内忧外患的胶州楼市,还起得来吗?

PART 1

2020年,胶州发展的重心无疑在上合示范区。

去年10月28日,商务部正式发布《中国—上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》,从国家层面上,上合示范区的定位非常明确:立足与上合组织国家相关城市间交流合作,通过建设区域物流中心、现代贸易中心、双向投资合作中心和商旅文交流发展中心,打造上合组织国家面向亚太市场的“出海口”,形成与上合组织国家相关城市交流合作集聚的示范区。

胶州自古就是海上丝绸之路的北始航港,有着得天独厚的优势,多年来对外贸易一直在稳步增长。3月5日,人民网发表了《上合示范区按下发展“快进键”》的文章。文章中有一组来自青岛海关的数据:自2月11日至3月2日,上合示范区多式联运中心共到发国际班列22列、1852标箱。这意味着,平均每天都有一列国际班列从青岛出发。在如此年份里,这样的成绩尤为来之不易。

不过,我希望大家注意的是,大货车来来往往的贸易区从来都不是宜居之地。而且国际贸易正在呈现智能化、无纸化和简易化的趋势,国际贸易的相关产业对于常驻人口的贡献并不大。在智能软件的人口热力图上,上合示范区几乎可以忽略。

老王到上合示范区探盘时,在宽阔的马路上几乎碰不到什么人。2018年夏天,某项目从南京调过来的营销总曾经向老王吐槽:

周末暖场活动都不好搞,需要准备大巴去胶州市区拉人,活动结束再把他们送回去。

没有刚需支撑的区域,地产的泡沫终有一天会破。

PART 2

没有本地刚需的支撑,从营销层面上讲,上合示范区的位置也很凶险。就如同春秋战国时期的赵国,属于“四战之地”:

北方,胶州主城近郊的楼盘会将胶州老城区的投资客截流;

东边,城阳上马片区的刚需盘也已经跌破万元线,逼近9000元大关;距离主城区更近的高新区,虽然也没什么人口,但是距离主城区更近,名校、大项目配套已落地;

南侧,是同样有自贸区加持的西海岸,辛安片区和中德生态园同样有不少低价楼盘;

就在这样“三面四强敌”的环境中,上合示范区的营销总们,从开盘就没有幻想购房者主动上门,这种独一无二的紧迫感,锻炼出了一支凶悍不亚于燕赵铁骑的渠道游击队。当其他地区刚需枯竭房价下跌时,上合示范区的人气便凸显了出来。

一大巴“韭菜”能割出30万的利润,谁能不疯狂呢?

我们复盘来看,上合示范区渠道商的成功,是建立在临沂、潍坊、日照等地房价飞涨的基础上。因为与当地有明显的价格差,又有上合示范区这样令人炫目的金子招牌,所以房产知识储备有限的投资客才愿意来填坑。如果2020年鲁西南楼市撑不住了,外来投资客大幅度减少……

除了外部市场的隐忧,上合示范区地产项目本身暗藏危机。许多楼盘2020年交房,质量问题必将成为焦点。万幸没有质量问题,许多购房者也会明白没有集中供暖,用普通家用热水器烧地暖是怎样一种结果。

有人又在炒作青岛大学的题材了。这个新校区能不能顺利落地还是未知数,对此我只希望你思考一点:你看看老四方青岛理工大学、青岛科技大学周边房价走势,这些年是不是比市南的学区房、新都心的地铁盘、东李的品质楼盘涨得还快呢?

有些开发商渲染的利好,就如同保健品宣传的疗效一样,听上去总让人心潮澎湃,实际上……

所以,亲爱的读者们,不论2020年上合示范区有多少利好,还要画多少大饼,也不论房子卖得好不好,别人去不去抢,都不要再问我任何楼盘值不值得买,买哪个盘日后能赚大钱,好吗?

PART 3

当然,新机场的落地,可能会使得胶州的热点北移。

对于新机场周边的空港新区,现在价格比较低,我希望大家还是通过自己的思考寻找价值答案:这么多年过去了,流亭机场片区是城阳的价值高地吗?

此外,我还希望投资客关注一点:空港新区有许多央企牵头,用于保障机场工作人员居住需求的公寓项目。

让许多投资客想不到的是,虽然自家投资房远离机场,但是新机场的启用,让处在航道上的地产项目规划大变脸。总户数缩水令人向往的配套就难以保障,原本宣传的利好便成了实锤的利空,少海片区降价潮后是维权潮。

胶州的坑,真不止上合示范区一个。

PART 4

接来来,我们要说的是胶州楼市的真正利好:撤市划区和地铁8号线。

对于胶州来说,撤市划区有四个层面的好处:第一,基础设施规划、建设升级,县级市属半工半农结构,基础设施水平低,撤市划区可分享青岛市的基建的红利;第二,公务员的收入和居民福利逐步向市区看齐;第三,利于招商引资和大项目的落地;第四,更利于人才的聚集,在胶州区工作,以后就算是在青岛市工作了。

所以,我们看即墨在撤市划区之前,楼市的人气直接盖过了高新区。

但是,此一时,彼一时。

即墨撤市划区的时候恰逢牛市。青岛没有利好释放的区域,日光盘也是层出不穷。但是,胶州却面临着西海岸、城阳限购放松的利空对冲。要知道,现在西海岸和城阳同样有大量低价盘,一旦限购打开,这两个区域势必会分走胶州的投资客。特别是西海岸,现在是善于推动房地产项目落地的前胶州市委书记主政,未来区域间竞争势必更加激烈。而且,10万套人才公寓计划已经有了,一旦辅城区建起大量的产权型人才公寓,胶州、即墨这些远郊区的低价房竞争力就会大大降低。

对于胶州来说,还有一个难以破解的问题,就是远大于需求量的供应量。

2017年,青岛土地市场成交面积最多的是胶州市,共成交51宗,成交面积3028亩。

二级市场上,花样年通过股权收购首次登陆青岛,股权收购分别在胶州和即墨,在青岛共拿地43宗,土地面积超过2400亩,成为青岛土地储备量最大的房企之一。荣盛也是先后两次通过股权并购在胶州获得1292亩土地。

2018年,胶州市土地成交66宗,面积3676亩。而且在最疯狂的8月份,胶州还诞生了楼板价超过6000元/平的新地王。2019年速度稍缓,但也是排在全市的第三位。

所以,我们现在从主城区去胶州,看到的是一个又一个的地产项目;所以,即使华润带着顶级配套落户胶州,低价开盘成交量却也十分惨淡;所以,胶州的开发商降价幅度最大,优惠最多……

如果,在青岛范围内自嗨,胶州确实有这些利好确实是其它区市难以比拟的,但问题是主城投资客有限,流到胶州的量填不满那么大的坑;如果站在城市角度去比较,青岛目前的吸引力要弱于长三角城市,并面临着天津、济南、郑州等城市竞争,年轻人大量流入,特别是大量流入胶州可能性很小。

现在,我们看不到胶州这供应量远远大于需求量,发生根本性逆转的原因。所以,在胶州买房要慎之又慎。

出手的三个要点:

1、8号线的地铁房当然好,但是8号线在胶州境内的站比较少,可选择的盘也少。即使如此,也要选远离航道、配套完善的盘;

2、工薪层养老族可以选择胶州。在目前市场条件下,主城周边的低密度洋房是首选,但一定要调查明白开发商的财务状况和房产抵押状况,不要因为一时贪便宜让血汗钱打了水漂;

3、主城区刚需该买还是要买,但一定要仅仅把握稀缺属性。学区排在第一位,其次就是商业和医疗配套。这个市场下,当然是要选最好的户型、选楼王,那些有瑕疵的房子看都不要看一眼。

现在,你真的是上帝了。

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